《关于印发平阳县城镇低效用地再开发试点工作实施细则（试行）的通知》（平政办〔2014〕109号）
平阳县人民政府办公室
关于印发平阳县城镇低效用地再开发试点工作实施细则（试行）的通知
各镇（乡）人民政府，县政府直属各单位：
《平阳县城镇低效用地再开发试点工作实施细则（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
平阳县人民政府办公室
2014年9月12日
平阳县城镇低效用地再开发试点工作实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为积极推进我县城镇低效用地再开发试点工作，根据《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）、《浙江省国土资源厅关于同意温州市城镇低效用地再开发工作方案的函》（浙土资函〔2014〕10号）和《温州市人民政府关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见》（温政发〔2014〕49号）等文件精神，结合我县工作实际，特制订本实施细则。
第二条 本县区域内经浙江省国土资源厅审核备案的城镇低效用地再开发试点范围内土地的开发和利用，适用本实施细则。
第三条 县城镇低效用地再开发办公室负责各镇（乡）、各部门在城镇低效用地再开发过程中政策业务和具体事项的研究协调，对难以协调的上报县政府研究决定。
第二章 再开发方案编制
第四条 各镇（乡）人民政府要围绕本辖区经济社会发展战略实施要求，结合控制性详细规划、产业布局规划等，对纳入城镇低效用地数据库的土地进行统一规划，并按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，认真编制年度实施计划。
第五条 在编制专项规划和年度实施计划的基础上，由实施主体（或前期业主单位）制订再开发方案（包括土地利用现状、开发利用方向、规划布局、资金筹措落实情况等），经县政府同意后实施。再开发方案可按单宗地块编制，也可按多宗或片区编制。
第三章 再开发配套政策
第六条 政府主导的城市基础设施、公共管理与公共服务、住宅区改造项目及经营性房地产开发项目，必须按现行法律法规规定办理供地手续。
第七条 除第六条规定的项目外，已经取得合法产权的项目用地，原划拨决定书或土地出让合同没有明确规定或约定在一定条件应当由政府收回国有土地使用权的，可采取协议出让方式供地。其中工业项目协议出让前还须进行准入。
再开发地块涉及边角地、夹心地、废弃地等零星新增建设用地（以下简称“零星土地”），对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的，允许以协议出让方式供给邻宗的土地使用权人一并集中开发利用。
再开发地块地下空间建设用地使用权可连同地上土地使用权一并协议出让，也可以单独协议出让给其它用地单位。
第八条 同一低效用地区片内的原国有土地使用权人可进行联合再开发。申请联合再开发的，可共同成立联合体（或公司），由原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给联合体（或公司），联合体须明确约定每个成员所占比例。地块开发完成后，有关产权可以按照约定的比例分割登记到联合体成员名下（或分割转让到股东名下）。鼓励市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），申请集中再开发利用。
第九条 在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间，提高容积率的，不再增缴土地出让金，符合《平阳县人民政府关于鼓励增地、老厂房改造工业性投资项目建设的若干意见》（平政发〔2012〕96号）文件要求的，还可享受免缴市政配套费等政策。
允许原国有土地使用权人利用原有合法土地，按照统一规划、统一设计、统一审批的要求，开发建设小微企业创业园及标准厂房。对开发建设小微企业创业园及标准厂房建设的项目，在满足生产安全和消防安全的前提下，允许按层作为最小分割单元，在工程竣工验收后直接进行分割，土地出让金按市场评估补缴差价。
第十条 原国有土地使用权人利用原有合法土地再开发为其他项目的，土地出让金按评估补缴差价。
对利用原国有建设用地用于商服用途的项目，允许进行分割销售或分割登记，但分割销售或分割登记的建筑面积不得大于改造后总建筑面积（包含单列建筑面积指标的地下空间建筑）的30%，且只能按幢或层作为最小分割单元，有关产权可按相应分割单元办理。需要分割销售的，实施主体应具备相应的房地产开发资质，开发项目通过工程竣工验收后才允许分割销售。
第十一条 在符合城乡规划的前提下，允许原土地使用权人对部分低效建设用地申请纳入相邻改造地块一并进行再开发利用。未纳入再开发利用的部分，经原土地使用权人申请，可单独办理产权变更登记，也可由政府协议收回。
第十二条 在协议出让或收回土地使用权过程中，企业营业执照已被吊销的，可向市场监管部门申请恢复执照再办理协议出让手续，涉及土地使用权收回的由市场监管部门出具吊销证明，可以按吊销企业办理收回手续，土地使用权收回后可协议出让给吊销企业的股东或由股东成立的新主体等相关权利主体；企业已注销导致原土地使用主体已灭失的，由市场监管部门出具注销证明，可协议出让给注销企业的股东或由股东成立的新主体等相关权利主体，涉及土地使用权收回的，土地使用权可由其股东或清算小组申请收回。
第十三条 对近期内（指5年以上）确实无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，可纳入土地储备后，经县政府批准，将土地租赁给属地镇（乡）或国有公司，由属地镇（乡）或国有公司按规定向县住建部门申请临时建设审批手续；或经县政府同意，直接由属地镇（乡）或国有公司申请临时建设审批手续。临时建设可优先用于公用和市政基础设施、绿地，也可作为拆迁时的临时过渡周转房等使用。临时建设作为标准厂房使用的，需符合消防安全、环保要求等条件，严格控制布点，用地规模须在10亩以上，并经县经信、住建部门审批同意。临时建设年限控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。在临时建设期限内，需要实施城乡规划的，由县政府无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予补偿。
第十四条 再开发专项规划可作为控制性详细规划（村镇建设规划）启动修改调整的依据。对规划建成区范围内符合专项规划的城镇低效用地，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规范的前提下，改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划（村镇建设规划）修改必要性论证。
第十五条 综合整治提升改造。积极引导原土地使用权人（或业主委员会、村委会）以幢、小区或村为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善以及建筑立面改造，提升人居环境，推进城市有机更新。
第十六条 在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，乡镇企业、村公共设施、公益事业项目如农村农贸市场、非营利性养老机构、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼等，均可以使用集体土地。
第四章 分类处置历史遗留问题
第十七条 用地行为发生在1986年12月31日之前的，依当事人申请，相关职能部门调查认定为合法建筑的，公告7天无异议后，经镇（乡）审核，由国土资源部门依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，报县政府批准确权后予以登记。属于集体土地的，还需提交村委会证明。
第十八条 用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，对城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程，以及符合行政划拨目录的项目，可按存量建设用地上的违法行为进行处罚后，采取划拨方式补办用地手续。对因政府原因导致没有合法手续的除房地产项目外的工业及其它经营性用地，或规上工业企业合法用地周边存在部分没有合法用地手续但已经使用的历史遗留用地且用地面积未超过合法面积10%的，经县政府认定后，已属较高效利用且符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下可按存量建设用地上的违法行为进行处罚后，采取协议出让方式补办用地手续；属于低效利用的，拆除地上建（构）筑物，不再进行处罚，可直接以原用地单位，或原用地单位、公司股东入股、重组的新主体，或原用地单位参与组成的联合体名义按城乡规划要求办理协议出让手续，其中工业项目协议出让前还须进行准入。
对其他违法用地，地上建（构）筑物原则上予以拆除。违法违章建（构）筑物已拆除到位的，视为违法用地行为已消除，不再进行处罚。确实因客观因素一时难以拆除的，由镇（乡）进行调查并制订明确的处置方案，出具拆除承诺后，报县政府确认，可暂时视为违法违章行为已消除先报批征收（包括农转用）手续，供地前必须予以拆除。用地行为发生时，国土资源部门或者镇（乡）已按规定履行了征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，可不再重新履行征地程序。
第十九条 用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。
第五章 相关工作程序
第二十条 征地拆迁程序。旧村庄（城中村）改造项目，可以由政府主导再开发，也可以由有条件且有组织实施能力的村集体经济组织参与村改项目开发。
城中村改造项目，属地镇（乡）应当进行指导，并按照现行政策对房屋补偿安置、征地补偿、安置房分配方案等环节予以审核把关后报县政府批准，其它事项由村集体经济组织自行负责组织实施。村集体经济组织与农户就集体土地上的房屋签订补偿安置协议，经属地镇（乡）审核后，报县人民政府批准收回集体土地使用权。村集体经济组织申请土地征收为国有，政府依法办理土地征收手续，征地补偿费用由村集体经济组织自行落实。对安置地块可采取划拨方式供给村集体经济组织实施再开发利用；安置地块安排后还有节余土地的，由政府公开出让土地使用权。
城市规划区外的旧村庄改造项目，由村集体经济组织负责组织实施。属地镇（乡）应当进行指导，并按照现行政策对房屋补偿安置、安置房分配方案等环节予以审核把关后报县政府批准。村集体经济组织与农户就集体土地上的房屋签订补偿安置协议，报属地镇（乡）备案。安置地块土地性质可保持集体性质不变。
第二十一条 土地使用权收回程序。对涉及土地使用权收回的（含原土地使用权人申请收回），收回方案经县政府批准后，由原土地使用权人出具无意见证明，不再履行收回公告程序。同时，依申请办理土地注销登记。确需依职权注销登记的，须先经县政府同意。其中涉及有偿收购的，可由土地储备中心或各镇（乡）与土地使用权人签订收购方案报县政府批准后办理收回手续。
第二十二条 政府原因导致违法用地的确认程序。对因政府原因导致没有合法手续的除房地产项目外的其它项目，补办用地手续前须由属地镇（乡）调查并集体研究后出具政府原因说明报告上报县城镇低效用地再开发办公室，再报由县政府召集县发改、经信、商务、住建、国土资源、环保、财政、监察、审计等部门和属地镇（乡）集体联审，出具联审会议纪要。
第二十三条 新建项目协议出让程序。拟以协议出让方式供地的新建项目，项目业主凭土地权属来源、项目位置图、项目再开发方案等材料向属地镇（乡）提出申请，经初步审查符合条件的，属地镇（乡）将申报材料上报县城镇低效用地再开发办公室，再报由县政府召集发改、经信、商务、住建、国土资源、环保、财政、监察、审计等部门和属地镇（乡）集体联审，出具联审会议纪要，作为发改、住建、国土资源等部门审批的依据；协议出让项目名单在本县主要媒体公示不少于5个工作日，无异议的，由县发改部门出具立项文件，县住建部门出具正式红线图、规划总平图（或规划设计条件）和规划用地许可证，国土资源部门按规定办理协议出让手续。地价委托评估时，应委托2家以上有资质的评估单位进行评估，允许以批准再开发时间为起点，按用途法定最高年限评估，估价结果须报县地价评估委员会通过。其中涉及原土地使用权收回后协议出让给本细则第八条和第十二条规定的相关联主体的，可按差价进行评估补交土地出让金。
第二十四条 处罚补办程序。经联审初步认定可处罚补办的项目，用地单位先委托有相应资质的中介机构对地上建筑物建筑工程质量进行鉴定。在工程质量合格的前提下，属地镇（乡）委托有相应资质的单位绘制现状图并进行房产面积实测，项目规划功能经县住建局确认后，由县公安消防局负责对房屋消防条件进行审查。符合条件的报县国土资源部门处罚并补办征收土地等手续。
用地单位向发改部门申请按现状补办立项手续、住建部门按现状补办审批手续、消防部门补办消防审批手续，并向国土部门申请办理协议出让或行政划拨手续。其中协议出让项目地价委托评估时，应委托2家以上中介机构对项目进行房地产整体估价，估价结果须报县地价评估委员会通过。行政划拨项目地上有建筑物的，由属地镇（乡）委托中介机构对地上建筑物进行房产估价，再按总估价的20%作价后由用地单位购回。办理协议出让或行政划拨手续后，县国土资源局凭土地出让合同（划拨决定书）、竣工验收备案表或工程质量合格证明及住建、消防审批意见等相关材料直接办理土地登记，县住建局凭土地证、竣工验收备案表或工程质量合格证明及规划、消防审批意见等相关材料办理房产初始登记手续。
第二十五条 产权销售登记程序。对政府主导再开发的安置房项目，其多余安置房源可按《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县政府性投资安置房项目处置方案的通知》（平政办〔2014〕39号）文件规定进行销售。对市场主体实施再开发的项目，实施主体必须根据约定的成员（或股东）所占比例明确建筑分割方案，建筑设计方案中应当明确联合改造各成员（或股东）的具体分配位置、面积和占比情况。商服类项目需对不大于总面积30%组织销售的，还应明确拟销售部分的位置、面积和占比情况。
项目竣工验收时，项目实施主体必须根据土地出让合同约定的成员（或股东）所占比例明确具体建筑分割单元方案，出具建筑分割申请，房产测绘与工程测绘应根据土地出让合同有关约定，标明可分割销售部分及各成员（或股东）分割部分的具体位置及占比情况。若分割后得到的部分房屋小于基本单元的，可将该基本单元面积落实到某一成员（或股东），面积占比情况可相应调整，但不得超过该成员（或股东）应分摊建筑面积的5%。
第六章 附 则
第二十六条 本实施细则由县城镇低效用地再开发办公室负责解释。
第二十七条 本实施细则自发文之日起实施。
抄送：
县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县人武部，县法院，县检察院，各人民团体。
平阳县人民政府办公室 2014年9月12日印发